Oficinas CDMX

Las percepciones de los principales actores que analizan el mercado tienen matices distintos, pero coinciden en el impacto del entorno macroeconómico que no levanta la caída de 2020.

January 13th 2022

Oficinas CDMX

Luego de otro período de incertidumbre, el mercado corporativo más importante del país cerró el 2021 con la menor absorción neta de los últimos tiempos. Era previsible, tras meses en que la demanda neta continuó en un ajuste de cara a los hábitos de trabajo que ha generado con la pandemia por el COVID-19.

Las percepciones de los principales actores que analizan el mercado tienen matices distintos, pero coinciden en el impacto del entorno macroeconómico que no levanta la caída de 2020 y la cautela con que inquilinos definen el ajuste en las superficies de espacios que demandarán.Cushman and Wakefield (C&W) ve a partir de una absorción neta negativa de 264 mil 100 m2, una tasa promedio de disponibilidad de 19.2% en los corredores que conforman el mercado de la CDMX, misma que se estima continúe creciendo debido a los factores señalados.

Otra tendencia que se empezó a observar en 2021 fue un nuevo equilibrio en los precios de salida de los edificios, producto de una mayor oferta que además de proyectos recién salidos al mercado, fueron acompañados por edificios acondicionados y amueblados. Por tanto, los precios de los edificios clase A crecieron 6.9% en 2021 con valores promedio de 23 dólares por metro cuadrado.

Y es que pese a todo, los desarrolladores si bien atemperaron el ritmo de construcción de nuevos proyectos, no se pararon del todo y la edificación se mantiene activa, específicamente en corredores como Reforma donde el inventario del tipo será de 157,000m2 e Insurgentes con 124 mil 600m2.

En total, la CDMX tiene un inventario de edificación en sus 10 corredores registrados de 511 mil 300 m2, de acuerdo con C&W. La razón principal de esta perspectiva de equilibrio en el mercado se basa en la necesidad que tendrán las empresas de ubicaciones para el fomento de la colaboración e identidad.

Muestra de lo anterior son algunos arrendamientos representativos como los 11 mil 860m2 que Ford Motor Company absorbió en Corporativo Magnus de Santa Fe y los 9,226m2 que Siemens tomó en Dos Patios de Polanco.

Una perspectiva similar es la que generó para el mismo período Newmark, que ubicó un inventario creciente de 62 mil 526m2 en el mismo trimestre y un alza en la tasa de disponibilidad de hasta 23.7%, la más alta en la historia luego de ocho trimestres de incremento.

Sin embargo, ese porcentaje de disponibilidad promedio que representa un millón 822 mil m2 de oficinas tuvo un impacto acentuado en los corredores Periférico, Lomas-Palmas e Insurgentes, con incrementos de 73.7%, 49.9% y 43.9% respectivamente en el período de referencia.

El acento distinto en su estimación es que la absorción neta, si bien mantiene números negativos, registró el mejor nivel en siete períodos desde el inicio de la pandemia, con -38 mil 141 m2.

Si bien, la absorción bruta aún dista de los niveles de 2019, Newmark ve un proceso de recuperación, que se reflejó en la resistencia de los corredores Polanco, Interlomas y Bosques ante la erosión que vive el mercado desde el inicio de la pandemia.

Esta condición, de acuerdo con su reporte del último trimestre de 2021, también tiene un reflejo distinto en los precios, que presentaron el nivel más bajo de los últimos seis años, debido al alza en el tipo de cambio peso-dólar, la baja de ritmo en las absorciones y las desocupaciones de espacios.

En comparación con 2019, para el 4Q, el precio de salida general de los edificios clase A y A+ en la ciudad cayó en promedio 7.1%, al pasar de 23.66 dólares por m2 de renta mensual a 22.09 dólares. Pero fueron Lomas Altas, Reforma e Insurgentes donde las reducciones llegaron a 17.3%, 8.6% y 8.5% en cada caso, a pesar de que el ajuste fue generalizado.

La causa que argumenta el reporte como señal de estabilización, es un menor ritmo de desocupaciones y las mejoras en la absorción. Estos últimos 2 factores y la manera en que nuevos inquilinos manifiesten la perspectiva de una eventual recuperación o regreso con nuevas formas de trabajo, permitirían que el negocio de oficinas continúe la tan esperada recuperación entre inversionistas, desarrolladores y proveedores de servicios en el mercado.

(Source : https://www.elfinanciero.com.mx/opinion/claudia-olguin/2022/01/13/oficinas-cdmx/)
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